俗话说，潮水退去，才知道谁在裸泳。经历了逆周期的上海楼市，出现了一个过去从未有过的现象：比邻而居，房价却相差3倍以上。

  明明两个楼盘位置接近，享受着基本一致的配套，但是二手房挂牌价却差距很大，这样的情况，在国外很常见，但在上海，以往是并不多见的。

  今天我们找到一些案例，大家一起看一看，这些案例背后，能给我们买房上有什么启示。

  在我们的印象中，新天地堪称浦西天花板级别的存在，在这个全世界都能排进前列的烫金地段里，你可能想不到还有这样的房子。

  不好意思，还线年产权，人家还是商品房小区，在2000年左右是风靡一时的外销房。

  上万人次的浏览、从挂牌到成交232天，47次带看，最后1000万出头成交，单价6.6万不到。

  更魔幻的是，和这个小区仅一街之隔的对面，是上海豪宅天花板中的天花板——翠湖5期。

  由于翠湖5期目前还没有真实成交记录，我们只可以看到在某壳上的挂牌价，基本都在28万单价以上。

  如果把对比范围扩大到整个翠湖，显而易见，就算降价出售，也很少有20万以下的价格，妥妥“一街之隔，差价3倍”。

  这么扎心的对比，物业环境、小区品质、工程质量、车位比、梯户比……其实再去分析为什么差价这么多是有些画蛇添足的。

  打个不恰当的比方，这两个小区，一个是最新款库里南，一个是普桑，只不过恰好放在了一个停车场里罢了。

  需要注意的是，“普桑”也曾经有自己的高光时刻：2021年小阳春时，单价也曾破9万。

  同样在新天地，但地段和品质之间一定要协调，如果出现错配，差之毫厘谬以千里。

  这里我不会像有些自媒体，拿着潍坊X村老破小和中粮海景去对比，这纯属欺负人。

  可就这么各方面都不算差的小区，和旁边的滨江凯旋门、财富海景，差价足足达到4倍以上。

  这还只是挂牌价，如果细看成交价，你会发现这个小区的小户型成交价格甚至有3.5万左右的，哪怕是大户型，也就4万出头。

  3万5，总价不到200万，陆家嘴滨江一线豪宅电梯房？不是老破小，真的不开玩笑哦。

  看看这个汤臣中心，再看看和它对面一街之隔的滨江凯旋门，20万的单价显得格外耀眼。

  但世纪之交之际上海有这么一类房子，就是商业产权和年住宅产权混搭的房子，形成了上海房地产市场的异类。

  实际上，这种楼从进入一楼大厅开始，就是一个鱼龙混杂的大杂烩，里面的住宅用户也会觉得没有一个居住小区应有的安宁感，连回家坐电梯都可能和去楼下取外卖的加班族相视一笑。

  说到这里，可能有读者会说，上海毕竟是国际化大都市，新天地和陆家嘴是啥地方，这种地段怎会是没有价格的等级差？

  从这张图能够准确的看出，隔着一个杨高南路，路东的仁恒公园世纪的价格是路西好几个小区平均价的3倍。

  关键是：路西甚至离地铁、三甲医院（仁济医院）、商业配套（巴黎春天）更近。

  其实2023年时，路西的小区价格还并非如此。和仁恒隔街相望的锦南花园更不可思议的是过8.5万一平的价格。

  相隔一条虹镇老街，这头中粮瑞红海景一号是17万，那边平和大楼是6万左右。可谓是真正的鸡犬相闻、老死不相往来。

  虹口如此，普陀也不例外，曾经创造武宁地王的中海汇德里，在周边一堆老破小、老破大的簇拥下，鹤立鸡群。

  仔细观察上述差价3倍以上的地段，显而易见卖得贵的房子，都有这么几个共同特点：

  3、低密度容积率保值率更高，这是显而易见的，同样一块地，容纳的人少了，居住环境自然更加宽松；

  比如古美的万源城板块，附近的龙茗公寓70年产权房挂牌价5万，最高成交价曾接近10万，如今实际成交价4万出头，和万源城相差3倍。

  大虹桥以西，红框内的动迁小区最高也曾摸到过7万的天花板，但这两年已经退回原形，而万科天空之城虽然也有20-30%的回调，却依然没有破发。

  这样的情况即便在真正意义的远郊也慢慢的开始出现。被绝大多数上海市区人民忽视的金山，如下图所示，也已然浮现了相当数量的“一街之隔差价3倍”的情况。

  文章末尾，我还是想和我的读者聊聊，为什么同一个地段的房子，价格咋就差那么远？

  市场进入存量时代后，单纯靠以往“地段为王”很明显已经不足以支撑原有的价值体系。

  作为品质选房的先行者，小魔女从2018年以来一直强调未来房地产一定是属于品质住宅的时代。

  地段规划、配套只是粗选的条件，同一板块下，品质、物业、开发商更知名的小区保值、增值率明显高于吊车尾的选手。

  这个产品力评价的标准，不仅仅需要照顾现在的居住环境，甚至要有一定的前瞻性。

  未来10-20年买房的主力军，会有更多人奔着“品质生活”而去，住起来更好，显然成为越来越重的评价系数。

  取消7090政策、土拍对产品容积率进一步向低密度社区放开，以及2025住宅新国标，都预示着一个“品质地产”时代的到来。

  最后我想用和我的近千客户说过的一句话来总结：优质的资产，可以穿越周期，我们要做的，就是走在市场前面。

  香港回归祖国28周年之际，由中国人民海军航空母舰山东舰，导弹驱逐舰延安舰、湛江舰及导弹护卫舰运城舰组成的航母编队，携多型舰载战斗机、直升机和陆战队员，于7月3日上午抵达香港特别行政区，开启为期5天的访问活动。有香港市民发现航母山东舰开到了自家楼下，最佳观赏位开窗即得！

  舰载机以制空作战、对海突击、对地精确打击等中高空任务为使命，是航母编队中最锋利的“牙齿”，直接决定着航母编队的战斗能力。2022年5月，在执行远海任务时，辽宁舰遭外军双航母夹击。

  国防部今天举行发布会，国防部新闻发言人就近期涉军问题回应公众关切。昨天（7日）上午，海军山东舰航母编队圆满结束为期5天的访问活动返航离开香港。国防部新闻发言人介绍了航母编队此行的整体情况，他表示，山东舰航母编队访港再次掀起“航母热”，增加了香港民众的民族自豪感和国家归属感。

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  7月8日，甘肃天水市联合调查组发布《关于天水市麦积区培心幼儿园幼儿血铅异常问题调查处置情况的通报》。

  今年第4号台风“丹娜丝”（热带风暴级）的中心已于7月8日21时25分前后在浙江省温州市洞头区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力9级（23米/秒），中心最低气压为990百帕。7月8日下午，台风来临前，杭州西湖边突然。

  陆先生于7月3日带着一麻袋1角硬币来到上海农商银行总行营业部“讨说法”，工作人员仍拒绝兑换，也未给出理由。

  【魔都小魔女】创始人。全网同名魔都小魔女，同济大学MBA&美国凯斯西储大学MF。 提供1v1专业规划&买房卖房打新服务。帮助800+家庭买到称心房子。